פסק-דין בתיק ת"א 27371-02-10

1.         בפני תביעות הדדיות שעילתן ביחסים חוזיים בין הצדדים מכוח הסכם שכירות של דירה המצויה בעיר מודיעין, אשר הסתיים בגין מחלוקות לגבי תנאיו.

רקע עובדתי  רלבנטי:

2.         ביום 6/7/03 חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו שכרו הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן- "השוכרים" ו'או "ישי", לפי העניין) מהתובעת והנתבעת שכנגד (להלן- "המשכירה") דירה לתקופה שתחילתה מיום 18/7/03 ועד ליום 6/8/04 תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 680$  (להלן ייקרא גם- "ההסכם המקורי", ו "הדירה" בהתאמה).

תקופת השכירות הוארכה פעמיים, מידי שנה, ללא שינוי בדמי השכירות ועל פי תנאי ההסכם המקורי.

3.         ביום 3/12/06 נפגשו הצדדים ודנו יחדיו באפשרות הארכת תקופת השכירות, גובה דמי השכירות ונושא שיפוץ המטבח. בהתאם להסכמות אלה הוארכה תקופת השכירות של השוכרים בדירה.

אין חולק כי הצדדים הגיעו להסכמות שונות מתנאי ההסכם המקורי בנושאים אלה (להלן- "ההסכם החדש"), ואין חולק כי הסכמות אלה לא עוגנו במסמך בכתב. אף אין חולק כי הצדדים המשיכו את יחסי השכירות נוכח ההסכמות בהסכם החדש.

4.         במהלך חודש 9/08 התנהל משא ומתן בין הצדדים לאחר שנתגלעה ביניהם מחלוקת באשר לגובה דמי השכירות. המשכירה טענה אז כי על השוכרים לשלם לה דמי שכירות בך 780$, על פי ההסכם החדש. השוכרים הכחישו טענה זו, ולטענתם, כל אשר ביקשה המשכירה באותה עת היה להעלות את דמי השכירות בניגוד להסכפ החדש, נוכח פער משמעותי בין מחירי השוק לדמי השכירות המוסכמים [אמנם, יש לציין, כי בעוד השוכרים שילמו אז סך 2,100 ש"ח לחודש, טענה המשכירה כי שווי השוק של דירה דומה עמד על 5,500 ש"ח - 6,500 ש"ח, ואמנם, לאחר פינוי הדירה, הושכרה הדירה לאחר תמורת סך 5,500 ש"ח].

5.         ביום 12/11/08  הודיעה המשכירה לשוכרים על ביטול הסכם השכירות החל מיום 3/12/08, (מועד סיומה הצפוי של שנת השכירות השניה המוארכת על פי ההסכם החדש) ודרשה פינוים במועד זה.

            ביום 3/12/08 השיבו השוכרים להודעת הביטול, ובעיקר הכחישו טענות המשכירה על הפרת ההסכמות וטענו כי ביטול הסכם השכירות נעשה שלא כדין. הצדדים המשיכו בהתכתבויותיהם, והשוכרים הודיעו למשכירה כי נוכח התנהלותה יעזבו את הדירה רק באוגוסט 2008, וימנעו מתשלום דמי השכירות נוכח טענות קיזוז העומדות להם, בגין השקעתם במטבח חדש.

6.         ביום 12/5/09 הגישה המשכירה תביעת פינוי בבית משפט השלום בפתח תקווה (תא"ק 7584-05-09). תביעה זו נסתיימה בהסכם פשרה לפיו יפנו השוכרים את הדירה עד ליום 31/8/09, תוך שהצדדים שמרו על תביעותיהם הכספיות. התביעות שבפני הן התביעות בגין טענותיהם הכספיות ההדדיות של הצדדים.

7.         הדירה פונתה, בפועל, ביום 22/7/09, ואף נערך פרוטוקול מסירה ותיעוד מצולם של מצב הדירה.

            המשכירה השכירה הדירה לאחר פינויה לאחר, תמורת דמי שכירות בסך 5,500 ש"ח.

התביעות:

8.         בתביעה העיקרית, שהועמדה על הסך של 151,431 ש"ח, עתירה לחיוב השוכרים בתשלום הפרשי דמי השכירות, בגין שנת השכירות המוארכת השניה, כפי שחושבו לשיטת המשכירה, וכן תביעת חוב בגין אי תשלום דמי שכירות עבור חודשים 2/09 עד 7/09, תביעה לפיצוי בגין עיכוב בפינוי הדירה וכן לפיצוי בגין נזקים וליקויים שנמצאו בדירה עד לפינויה על ידי השוכרים.

בתביעה שכנגד, שהועמדה על הסך של 86,113 ש"ח, עתירה לחיוב המשכירה בתשלום הפרשי דמי שכירות ואובדן הנאה בגין פינוי מוקדם של הדירה, וכן חיובה ביתרת עלות שיפוץ המטבח בה נשאו השוכרים, ובפיצוי עבור עוגמת נפש והוצאות בגין ביטול ההסכם שלא כדין, ניהול הליך סרק ועוד.

9.         המחלוקת בין הצדדים נסבה, על תוכן ההסכם החדש, כאשר בתוך כך יש להכריע בטענות סותרות לגבי משך תקופת השכירות המוארכת, גובה דמי השכירות עבור התקופות הנוספות וכן בנושא השתתפות הצדדים בעלויות שיפוץ המטבח, וגובה עלויות אלה.

על כן מתבקשת הכרעה אודות תנאי ההסכם החדש, אשר על בסיסה יש לבחון את טענותיהם ההדדיות של הצדדים על הפרתן, וצדקת הסעדים ההדדיים המבוקשים. 

10.        במחלוקות אלה יש להכריע על פי הראיות שהובאו, כאשר ראיות המשכירה כללו את עדותה ועדות שלושת ילדיה - שתי בנותיה, מוריה ומיטל ועדות בנה אחיעז (תצהיריהם סומנו ת/2 עד ת/4); ואילו ראיות השוכרים הן עדות הנתבע והתובע שכנגד (תצהירו סומן נ/3), עדות מר אריאל גוטמן חברו (תצהירו סומן נ/4), וכן חוות דעת מטעם מר עיני יום טוב בעל מפעל לרהיטים (סומנה נ/1).

הראיות כללו אף טיוטת הסכם שכירות, שאינה חתומה (נספח 4 לתצהיר ישי, להלן: "הטיוטה"), תרשומת שערך השוכר אודות תנאי ההסכם החדש, לטענתו בסמוך לאחר ההסכמה, צורפה כנספח 5 לתצהיר ישי (להלן: "התרשומת"), כן כללו הראיות חשבוניות להוכחת עלויות התקנת המטבח מחד, ועלויות תיקון פגמים שנותרו בדירה לאחר הפינוי מאידך, ומכתבים רבים שהוחלפו בין באי כח הצדדים.